El passat 26 de maig de 2.023 va entrar en vigor la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, essent aplicables les mesures previstes en aquesta llei als contractes de lloguer des d’aquella data.

Per tant, l’aplicació de mesures com la pròrroga extraordinària forçosa del contracte de lloguer acordat per un any, una vegada finalitzat aquest, si l’arrendador té la consideració de gran tenidor (és a dir, que sigui propietari de més de 10 immobles) i la persona arrendatària es troba en situació de vulnerabilitat social. O mesures com la no repercussió de les despeses de formalització del contracte de lloguer sobre l’arrendatari, són aplicables a tots els contractes de lloguer formalitzats a partir d’aquesta data.

Aquesta mateixa norma, preveu la possibilitat que les Administracions competents en matèria d’ habitatge puguin declarar, “zones de mercat residencial tensionat (…) als efectes d’orientar les actuacions públiques en matèria d’ habitatge en aquells àmbits territorials en els quals existeixi un especial risc d’ oferta insuficient d’ habitatge per a la població, en condicions que la facin assequible per al seu accés en el mercat, d’acord amb les diferents necessitats territorials” ( art. 18).

Amb aquesta possibilitat, des de l’entrada en vigor de la norma, la Secretaria d’Habitatge del Departament de Territori de la Generalitat de Catalunya va posar immediatament en marxa el procediment de declaració de Zona de Mercat Residencial Tensionat (ZMRT).

Aquest procés va finalitzar el passat 11 d’agost (RESOLUCIÓ TER/2940/2023, d’11 d’agost) instant la sol·licitud de declaració de ZMRT sobre 140 Municipis del territori català. 1

D’acord amb el procediment establert a la legislació estatal, per resolució de 14 de marzo de 2024, de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, es va publicar la relació de zones de mercat residencial tensionat (BOE» núm. 66, de 15 de marzo de 2024) amb entrada en vigor el 16 de març de 2.024.

Aquesta declaració suposa que tots el contractes de lloguer que es formalitzin a partir del 16 de març de 2.024 s’hauràn d’ajustar a les mesures adoptades per a la contenció de rendes.

Efectes sobre els contractes de lloguer als Municipis declarats com a ZMRT:

1.- Modificació del concepte de gran tenidor als efectes de l’aplicació de les mesures específiques de les ZMRT. La memòria redefineix el concepte de gran tenidor previst a la llei, considerant com a tal al propietari de 5 ó més immobles.

A aquest efectes, s’exclou de la definició de grans tenidors als “promotors socials” en matèria d’habitatge.

2.-Contenció de rendes o limitació del preu del lloguer:

La contenció de rendes s’aplicarà als contractes que es celebrin des del 15 de març de 2.024 i en els 3 anys següents, llevat del cas que es prorrogui la mesura. Ara bé, no resulta d’aplicació obligatòria als contractes vigents.

Tampoc s’aplicarà als contractes d’habitacions, els contractes sumptuàris, els contractes d’habitatge temporals, vacacionals o turístics ni als contractes sobre habitatges de menys de 30m2.

En els municipis declarats ZMRT la renda dels nous contractes s’hauran d’ajustar a aquests criteris:

En el cas que el llogater NO tingui la consideració de gran tenidor: La renda del nou contracte no podrà ser superior a la renda de l’últim contracte de lloguer d’aquell immoble, aplicada la clàusula d’actualització prevista en aquest últim contracte.

Per exemple: si l’últim contracte sobre l’immoble que volem llogar es va signar al 2.019 i preveia una renda de 700 euros actualitzable al IPC, la renda del nou contracte no podrà superar l’import que resulti d’actualitzat al IPC (des del 2019 fins a la data del nou contracte) aquests 800 euros. És a dir, si la norma estigués vigent en aquest moment el límit de renda del contracte del exemple seria 826€.

Tampoc es podrà incloure al nou contracte cap repercussió de despesa que no hagués estat prevista al contracte anterior (impostos, taxes, quotes comunitàries…)

Aquesta renda podrà incrementar-se fins un 10% en cas de rehabilitació de l’immoble, rehabilitació que millori l’eficiència energètica de l’habitatge acreditada mitjançant un canvi en la classificació en el certificat d’eficiència energètica o rehabilitació/reforma que suposi una millora de l’accessibilitat.

També es podrà pujar la renda un 10% en relació a la renda del contracte anterior si el nou contracte supera els 10 anys.

En cas d’un habitatge que mai hagi estat llogat previament com a habitatge habitual, (o ho havia estat fa més de 5 anys) la renda quedarà establerta d’acord amb els paràmetres de l’índex resultant de l’aplicació del ”Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda”.

En el cas que el llogater tingui la consideració de gran tenidor: El preu del lloguer es determinarà pel ”Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda”.

Nomès en el cas de que el resultat de l’aplicació d’aquest Índex sigui una renda superior a la renda del l’últim contracte de lloguer sobre aquell habitatge, s’aplicarà l’import d’aquesta renda actualitzada si el contracte anterior ha estat en vigor els últims 5 anys.

En el cas del l’exemple anterior, si l’immoble que volem llogar és d’un gran tenidor aplicarem l’índex llevat del cas que l’aplicació d’aquest índex ens porti a una renda superior a 944€

L’índex del ”Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda” es pot consultar a la pàgina Web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. https://serpavi.mivau.gob.es/

Com a excepció, aquesta limitació de rendes no s’aplicarà als immobles d’obra nova ni als que hagin estat sotmesos a gran rehabilitació.

Recordar novament que aquesta limitació només serà aplicable en les zones declarades com a zones de mercat residencial tensionat (ZMRT) i als contractes que es signin amb posterioritat a aquesta declaració quan sigui aprovada i si es fa en els termes actualment previstos.

Noves mesures de transparència i informació del contracte de lloguer

Els contractes de lloguer concertats a la ZMRT hauran d’incloure la quantia de l’última renda i l’informe resultant de l’aplicació de l’índex L’índex català http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/resultat encara que no és determinant per a la fixació del preu del lloguer, també haurà de aparèixer al

contracte a efectes informatius, en aplicació de la normativa catalana ( Llei 11/2020, del 18 de setembre).

Reduccions fiscals als arrendadors

Amb l’objectiu d’incentivar la incorporació de nous habitatges al mercat residencial es preveu que a les ZMRT l’arrendador podrà gaudir d’una bonificació de fins al 90% de la renda a l’IRPF si baixa la renda del contracte anterior en un 5%.

Aquesta bonificació serà d’un 70% si l’arrendatari és una Administració Pública o una entitat social de promoció de la inclusió residencial.

Pròrroga triennal a la finalització del contracte

Per últim, els contractes concertats en municipis declarats ZRMT amb arrendadors considerats com a grans tenidors, es prorrogaran forçosament desprès del temps de finalització del contracte, per 3 anys , si l’arrendatari es troba en situació de vulnerabilitat social.